Il rispetto delle distanze legali nelle costruzioni e dai confini è uno dei temi più delicati dell’urbanistica quotidiana, perché riguarda tanto la qualità degli spazi quanto i rapporti tra proprietari confinanti. Norme precise regolano la distanza che edifici, manufatti, aperture e piantumazioni devono mantenere dai limiti delle proprietà, con l’obiettivo di evitare contenziosi e garantire sicurezza, privacy e corretta gestione del territorio.
Comprendere questi vincoli è fondamentale non solo per chi avvia lavori edilizi o ristrutturazioni, ma anche per chi desidera conoscere i propri diritti e doveri in ambito immobiliare, così da prevenire fraintendimenti e conflitti che possono degenerare in cause costose e lunghe.
Su questi aspetti offre una riflessione l’avvocato Carlo Affinito, che da tempo segue contenziosi legati ai rapporti di vicinato e alle norme che regolano nuovi interventi edilizi.
L’avvocato Carlo Affinito spiega le distanze legali
Il diritto di proprietà, pur configurandosi come diritto assoluto, incontra limiti derivanti da esigenze pubblicistiche di sicurezza, igiene e decoro urbano.
Tra le più rilevanti limitazioni vi è quella posta dall’art. 873 c.c., che impone una distanza minima di tre metri tra le costruzioni, salvo diversa previsione degli strumenti urbanistici comunali.
Il tema delle distanze si colloca dunque al crocevia tra tutela della proprietà privata e interesse collettivo all’ordinato sviluppo del territorio.
Di norma, chi lamenta la violazione delle distanze legali può rivolgersi al tribunale, per ottenere la demolizione di manufatti o ampliamenti edilizi realizzati a distanza inferiore da quella prescritta dall’art. 873 c.c. di 3 metri tra i fabbricati e dalle Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G., che impongono, in genere, una distanza non inferiore anche con riferimento ai confini e non solo ai fabbricati; di regola, in zona agricola, è prevista una distanza dal confine di 7,5 metri (Comune di Valmontone), o 5 metri in altri Comuni del circondario.
La domanda giudiziaria viene proposta nella forma dell’actio negatoria servitutis, con la quale si chiede l’accertamento dell’inesistenza di una servitù irregolare e la riduzione in pristino dello stato dei luoghi, con obbligo di demolizione e arretramento.
Tale azione, di natura reale e imprescrittibile, può essere esercitata anche in assenza di un danno attuale, avendo la giurisprudenza escluso ogni onere di dimostrazione del pregiudizio concreto in presenza di un illecito obiettivo, essendo sufficiente la realizzazione di un manufatto a distanza inferiore da quella prevista.
In merito all’interesse a ottenere la demolizione o arretramento delle opere che non rispettano la distanza prevista, la giurisprudenza, sin dalla storica pronuncia delle Sezioni Unite n. 1559/1972, afferma che l’interesse ad agire sussiste ogniqualvolta la violazione provochi una lesione attuale o potenziale del diritto di proprietà, ancorché il danneggiato tragga un qualche vantaggio dalla situazione iniqua.
Il pregiudizio consiste nella menomazione della piena fruizione del fondo e nell’imposizione di una servitù contra legem.
Il principio di prevenzione, che consente al “preveniente” di imporre al vicino il rispetto della distanza dalla propria costruzione, non trova applicazione in presenza di prescrizioni urbanistiche inderogabili.
Le norme tecniche locali che impongono una distanza minima dai fabbricati o dal confine hanno quindi natura assoluta e non possono essere eluse neanche mediante accordi privati. Ciò, in quanto esse perseguono primari interessi pubblici, quali la salubrità, l’equilibrio insediativo e il decoro urbano.
La violazione delle distanze regolamentari comporta dunque l’automatica illegittimità della costruzione, con conseguente obbligo di arretramento o demolizione, indipendentemente dall’avvenuta sanatoria amministrativa che, come confermato dalla giurisprudenza costante, non incide sui diritti dei terzi e, quindi, dei confinanti.
Di norma, chi è citato in giudizio, per violazione delle norme sulle distanze, deduce l’acquisto per usucapione della servitù consistente nel mantenere la costruzione a distanza illegale inferiore a quella prevista. Tuttavia, l’onere di dimostrare l’esercizio ultraventennale del manufatto, pubblico e pacifico, grava integralmente su chi se ne avvalga.
Tale prova è difficile da fornire, in quanto i titoli edilizi e le fotografie aeree realizzate da società concessionarie da parte dell’Aeronautica Militare e liberamente accessibili dai privati, consentono in genere di provare il contrario, dovendo il realizzatore dell’opera a sua volta provare una servitù apparente valida ai sensi dell’art. 1061 c.c. e il suo esercizio per oltre vent’anni.
Un ulteriore profilo attiene alla qualificazione dell’intervento edilizio. Solo nel caso di demolizione e fedele ricostruzione è possibile mantenere le distanze preesistenti; al contrario, gli ampliamenti e le sopraelevazioni configurano nuove costruzioni, soggette integralmente alla disciplina delle distanze (Cass. civ., Sez. II, n. 20727/2025). Tale principio impedisce di sanare a posteriori violazioni commesse in occasione di opere che abbiano modificato la sagoma originaria dell’edificio.
L’imprescindibilità del rispetto delle distanze legali si conferma quale elemento essenziale nella composizione degli interessi in gioco tra privati e tra questi e la collettività; le norme urbanistiche costituiscono integrazione necessaria dell’art. 873 c.c., con l’effetto di rendere illegittime le costruzioni che non rispettino tali limiti inderogabili, sicché può ottenersi la demolizione di quanto abusivamente costruito ancorché condonato dalla pubblica amministrazione.
A cura dell’Avvocato Carlo Affinito